《住宅租赁修正案2024》带来的影响
- 2025年5月6日
- 讀畢需時 4 分鐘
想象一下这个场景：
一位房东走进我们的办公室，领带有点歪，手里拿着一份沾满咖啡渍的租赁协议。他叹了口气：“我有个租户养了一只叫 Koko 的狗，我现在想让他们搬走。没什么特别的理由，就是不喜欢。”
今天我们来探讨一下 2024 年 12 月 17 日 通过的，新西兰《住宅租赁修正案2024》——这是对 1986 年《住宅租赁法案1986》(RTA) 的一次重大升级。该修正法案 ，对租赁规则进行了一番调整，一些调整后的细则，让房东和租户都摸不着头脑（对于本案例中，身处风口浪尖的小狗 Koko而言，它只能无助地用后脚挠挠耳朵。）。在对新规则不熟悉的情况下，租赁双方都不知道该如何有效应对，从而在最大程度上保护自己的权益。今天，我们通过一个有趣又有用的案例来解析这一修正法案带来的影响。
案例：因为宠物小狗（Koko）的存在，房东想让租户走人
房东 Michael，他在奥克兰 Mt Eden 拥有一套整洁的小户型出租房。而新租户是Kevin 和 Karen ，在签约协商过程中，他们询问 Michael 是否可以带上 他们那只毛茸茸小狗Koko一起入住。
如果是按照1986 年《住宅租赁法案1986》中的旧规定，Michael 可以直接说：“不许养宠物，没得商量。” 但在2024年的修正法案的新宠物条款中（虽然新条款还需走流程，等待正式实施，但本文讨论的是新法案实施后的情况），情况发生了变化。现在，Michael 需要 认真考虑 这个请求，并且只能在有 合理理由 的情况下，才能拒绝租户带宠物入住，比如房子太小不适合养宠物，或者 Koko 有啃坏墙壁的“前科”。（《住宅租赁修正案2024》，第 20条）
Michael 最终同意了，但他也知道自己在新法案下的权利。他在租约中添加了两个条件：
租期结束时，租户必须对房屋地毯进行专业清洁；
租户需缴纳宠物押金。（《住宅租赁修正案2024》，第 20条）宠物押金 相当于 两周房租，专门用于支付 Koko 可能造成的损害。（《住宅租赁修正案2024》，第 9条）
一切谈妥后，租户顺利入住。
情况反转
但是三个月后，Michael受不了了，想让租户搬走。对于原因，Michael 坚称：“就是不想租了。”——既没有家人要搬进来，没有打算卖房，就是突然想收回房子。
在 2024 年之前，Michael 是没办法这么做的，因为在2020 年的租赁改革中， 取消了无理由终止租约，除非房东向租赁法庭（Tenancy Tribunal） 提供合理理由，例如租金拖欠、房屋被用作毒品实验室等。（《住宅租赁法案1986》，第 55 条）
但是现在，2024 年修正法案 让 “90 天无理由解约通知” 重新回归。Michael 可以直接给租户 Kevin 和 Karen 发出 90 天搬离通知，而不需要任何解释。（《住宅租赁法案1986》，第 51(1) 条）
租户反击：房东报复性解约？
Kevin 和 Karen 却不乐意了。他们听到 Michael 嘀咕 Koko 总是对邮递员狂叫，怀疑这次 “无理由解约” 的真实原因是因为 他们行使了带宠物的权利，所以决定向 租赁法庭 提起申诉，指控 房东的行为属于“报复性解约”——这在 1986 年《住宅租赁法案》第 103A 条 中被视为 非法行为。
他们的诉求： 要求法庭驳回 Michael 的解约通知； 要求 Michael 支付惩罚性赔偿金，以示警告。
不过，Kevin 和 Karen 拖延了一个月才行动，而法庭规定租户必须在收到终止通知后 28 天内 提出申请，才有可能取消通知。幸好，在 新法案 下，他们仍然可以提起申请，裁定房东Michael的解约通知属于报复性解约，并认定其违法。
给Michael 的应对建议
宠物权利： 只有在Michael同意的情况下，宠物Koko才能入住，但是Michael 不能无故拒绝宠物入住。
无理由解约： Michael 确实可以 发送 90 天解约通知（自 2025 年 2 月 起，房东可以行使该权力），但必须确保，该解约不是报复性解约，没有针对租户行使正当权利。
法庭风险： 如果租户证明解约的真正原因是 Koko，法庭可能会认定 Michael 的解约是报复性解约，即使租户提出的申诉超过了28 天的时限，法庭仍然可以裁定此行为违法。
结语
《住宅租赁修正案2024》是一把双刃剑——房东 获得了更大的灵活性；租户 得到了养宠物的权利；大家 都在适应新法规带来的变化，这个过程十分让人头疼（对 Koko而言，它只想安静地咬咬玩具）。
无论您是 房东、租户（或是 Koko），欢迎联系康帕斯律师事务所，我们的律师会帮您厘清这些新规定中的复杂关系，并给出专业的应对建议！
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